Suomeksi

Kiinteistöala ja vesi

Kiinteistöalalla on merkittävä rooli maailman vedenkulutuksessa. Kiinteistöjen rakentaminen ja kunnostaminen, tarvittavien rakennusmateriaalien tuottaminen sekä rakennusten ylläpito vaativat suuria määriä vettä. Jokaisen vesihanan, suihkun, wc-istuimen ja lämmitysjärjestelmän kautta virtaa putkistoissa miljoonia litroja vettä. Kun mukaan lasketaan huomaamatta jääneet vesivuodot, jäteveden käsittely ja liiallinen käyttö, nousevat kustannukset sekä ympäristön että talouden kannalta merkittäviksi.

Vedenkulutuksen hinta on suurin yksittäinen kustannus kiinteistönhallinnassa, jopa alueilla, joissa veden hinta on alhainen. Kysymys ei ole ainoastaan rakennuksesi vedenkulutuksesta, vaan yhteenlasketusta veden jakelun, lämmityksen ja jätevesijärjestelmän kustannuksista. Veden lisäksi vaaditaan energiaa, mikä kasvattaa CO2-päästöjäsi. Tarkastellaanpa asiaa lähemmin: Tiedämme, että kiinteistöalalla on vaikutusta vedenkulutukseen maailmanlaajuisesti, mutta miten maailman vesivarojen tilanne vaikuttaa kiinteistöalaan?

Veden puutteen vaikutukset ja tulvat

Edellisessä osiossa käsittelimme veden puutteen taustoja. Veden puutteen vaikutus ulottuu suoraan kiinteistöihisi ja niiden rakenteiden lujuuteen. Pitkien kuivuusjaksojen ja pohjaveden tason laskun seurauksena maa voi vajota, jolloin rakennusten perustukset saattavat vaurioitua, mikä puolestaan johtaa epävakauteen ja julkisivujen halkeamiin. Kun Alankomaissa oli koettu kolme peräkkäistä kuivaa kevättä ja kesää, perustuksissa ilmeni jo selviä vaurioita – erityisesti rakennuksissa, jotka oli rakennettu puisille paaluille.

Odotettavissa onkin, että nämä ilmastonmuutoksen aiheuttamat negatiiviset vaikutukset jatkuvat ainakin vuoteen 2050 asti, myös muualla kuin Alankomaissa. Ranskassa maan vajoaminen on jo nostanut kiinteistöjen huoltokuluja yli 50 %, mikä taas on nostanut vakuutusmaksuja.

Kuivuudet eivät ole ainoa kiinteistösektoriin vaikuttava seikka. Pitkällä aikavälillä myös kaupunkiympäristöissä tullaan kokemaan tulvia, kun äärimmäiset sääolosuhteet yleistyvät. Varautuminen rankkasateisiin ja tuleviin tulviin ei ole ylellisyyttä, vaan välttämättömyys. Kiinteistösi voivat auttaa lieventämään sekä kuivuudesta että tulvista aiheutuvia ongelmia.

Lataa nyt

Veden hinta nousee

Kun jokin resurssi on vähissä, siitä tulee kalliimpaa. Vesiyhtiöt sanovat, että niiden täytyy nostaa hintoja, koska kysynnän kasvaessa tuotantoon ja infrastruktuuriin pitää investoida lisää. EU:ssa sillä tarkoitetaan investointeja, joiden tulee täyttää EU:n asettamat vaatimukset vedenjakelulle, jäteveden keräämiselle ja käsittelylle sekä tulvasuojaukselle.

EU:n ilmastonmuutokseen sopeutumisen strategiassa, joka on osa vihreän kehityksen ohjelmaa, todetaan, että vettä säästävän teknologian ja toimien edistämiseksi ”on tärkeää hinnoitella veden hinta niin, että se heijastaa veden todellista arvoa”. Samanaikaisesti hinta tulee suhteuttaa veden ja sanitaation saatavuuteen liittyvään ihmisoikeuteen. ”Jos veden hintaa pidetään keinotekoisesti matalana, infrastruktuurin kunnossapitokulut täytyy kattaa veroilla, varojen siirroilla tai kulujen siirtämisellä myöhemmäksi, mikä johtaa merkittäviin vaikutuksiin vesisektorin YK:n SDG 2030 -toimintaohjelman mukaisissa kestävän kehityksen tavoitteissa”, toteaa Euroopan vesi- ja viemärilaitosjärjestön EUREAU.

Siitä huolimatta, että suorat vesikustannukset nousevat ja maksamme kaikki tarvittavat investoinnit ja ylläpitokustannukset sekä veden puutteen eri vaikutukset, kiinteistöalan tulee ennakoida kasvavia kustannuksia.

Taloudelliset riskit

Veden puute tulee vaikuttamaan yhä useampiin ihmisiin, ja kiinteistöalan yritysten ja sijoittajien on varauduttava kohtaamaan enemmän taloudellisia riskejä. BlackRock on vakuuttunut siitä, että vesistressiin ja vastuullisuuteen liittyviä riskejä ei voida jättää huomiotta ja että sisällyttämällä riskit sijoitusprosesseihin voidaan luoda kestävämpiä sijoitussalkkuja.’

Käsittelimme jo ylläpitoon, vakuutuksiin ja säännölliseen vedenjakeluun liittyvät korkeammat kustannukset. Sektorin täytyy kuitenkin ottaa huomioon kulut, jotka syntyvät sopeuduttaessa vesitehokkuutta koskeviin tiukentuneisiin säännöksiin. Veden säästämisen seurauksena sen hinta saattaa nousta ja kestävän kehityksen asettamat vaatimukset voivat tiukentua niin olemassa oleville rakennuksille kuin uudisrakennuksillekin.

“Resurssitehottomilla rakennuksilla on riski menettää taloudellista arvoaan tai muuttua hukkainvestoinneiksi johtuen tiukentuneista säännöksistä, rahoitusalan sääntelyviranomaisten paineista hallita ilmastomuutoksesta aiheutuvia riskejä, kuluttajien tottumusten muuttuessa ja osakkeenomistajien vaatimuksista”, varoittaa International Finance Corporation. ’Rakennukset, jotka eivät ole vaatimustenmukaisia, saattavat joutua oikeustoimenpiteiden kohteiksi tai maksamaan sakkoja, jolloin niistä tulee kalliimpia hallinoida ja vakuuttaa sekä vaikeampia vuokrata tai myydä.”

Jotta rakennukset eivät muutu hukkainvestoinneiksi, ei ole järkevää ainoastaan noudattaa nykyisiä vaatimuksia vaan ennakoida muutoksia niihin tulevaisuudessa. Kiinteistösi kestävät siten odottamattomia tapahtumia ja asteittaisia muutoksia. Estät samalla epätoivotut yllätykset matkan varrella.

”Sääntelytaakka tulee vain kasvamaan, ja me olemme mieluiten muutosten edellä. Voimme silloin valita oman ajoituksemme, mikä toimii meille parhaiten kiinteistöjen investointisykliä ajatellen”, pohtii Bernardo Korenberg, Head of Sustainability & Innovation, Bouwinvest Real Estate Investors B.V.:ltä.”Sijoittajana et todellakaan halua olla pakotettu toimenpiteisiin, sillä se tarkoittaa lisäkustannuksia.”

Yritykset joutuvat jo nyt kohtaamaan seurauksia alueilla, joiden vesistressi on kohonnut, kun taas markkinat, jotka eivät ole vielä varsinaisesti altistuneet sille, tulevat todennäköisesti kohtaamaan huomattavia riskejä seuraavan vuosikymmenen aikana. Lisäksi maa-alueet, valtiot ja kunnat, joiden vedenjakelussa on katkoksia, voivat joutua ongelmiin luoton saamisessa johtuen vesi-infrastruktuuriensa vahvistamisen kustannuksista, mikä taas mahdollisesti vaikuttaa paikallisiin kiinteistömarkkinoihin, rakennuttajiin ja sijoittajiin.

Kiinteistötyypit

Veden puutteen vaikutukset vaihtelevat omistamiesi tai isännöimiesi kiinteistöjen tyyppien perusteella, kuten myös mahdollisuutesi parantaa niiden vesitehokkuutta. Asuinrakennusten omistajat ja isännöijät voivat vaikuttaa vesitehokkuuteen vesijärjestelmien ja niihin liittyvien laitteistojen kautta sekä olemalla yhteydessä suoraan (yksittäisiin) asukkaisiin.

Toimistorakennuksissa mahdollisuudet ovata hieman erilaiset. Hollantilaisen investointiyrityksen ja listatun kiinteistörahaston NSI:n sijoitussalkku koostuu suurimmaksi osaksi toimistorakennuksista. ”Toimistoissa kulutus vastaa suoraan käyttäjien määrää. Vaikka et voi vaikuttaa siihen, kuinka monta kertaa ihmiset huuhtelevat vessan tai kuinka monta kupillista kahvia he nauttivat, voit asentaa vettäsäästävät wc-istuimet ja hanat sekä yrittää edistää tietoisuutta veden käytöstä” selventää Jeroen Solleveld, NSI:n Head of Technical Asset Management.

Hotelleissa vesi on peruspalvelun ohella myös osa ylellisyyttä: hotellivieraille kylpeminen tai pitkät suihkut kuuluvat asiaan. Hotelleja johtavat liiketoiminnan harjoittajat, ja kiinteistöjen omistajilla on harvemmin suoraa vaikutusta niiden sisäisiin asioihin, kuten kestävään kehitykseen. ”Eniten vaikutusmahdollisuuksia on hotellin suunnittelu- ja rakennusvaiheissa. Silloin voit keskustella liiketoiminnan harjoittajan kanssa rakennuksen tehokkuudesta ja tehdä vastuullisia valintoja”, sanoo Korenberg. Vastuullinen sisustus ja johtaminen ovat todellakin tärkeitä. ”Jos rakennuksesi on vastuullinen, mutta tapa hallinnoida sitä ei, rakennus menettää osan arvostaan”, hän varoittaa, ”sen alkuperäinen tarkoitus häviää.”

Rakennusvaiheen lisäksi hotellinomistajien suurin ja suorin mahdollisuus vaikuttaa vastuullisuuteen on rakennusten ulkopinnoissa. ”Voimme tehdä enemmän ilmastonmuutokseen sopeutumisen eteen valitsemalla viherkatot ja sadeveden ratkaisut, jotka vähentävät painetta viemärijärjestelmiin,” Korenberg sanoo.

Olemme nyt määrittäneet veden ja veden puutteen roolin kiinteistösektorilla. Pohditaan seuraavaksi, mihin kiinteistöyritykset voivat keskittyä matkallaan kohti kestävää kehitystä.