De vastgoedsector en water

De vastgoedsector speelt een grote rol in het waterverbruik van de wereld. Voor de bouw en renovatie van gebouwen, het produceren van de benodigde materialen ervoor en het onderhouden van deze gebouwen is allemaal veel water nodig. En met iedere kraan, douche, toilet en verwarmingsinstallatie stromen er miljoenen liters water door de leidingen van panden. Wanneer je daar onopgemerkte lekkages, afvalwaterzuivering en buitensporig gebruik bij optelt, zijn de kosten – zowel financieel als milieutechnisch – significant.

Waterkosten vormen de grootste individuele kostenpost van vastgoedbeheer, zelfs in gebieden waar de kosten van water relatief laag zijn. Want het gaat niet alleen om het waterverbruik van je gebouw, het gaat om de totale som van de kosten van je watervoorziening, verwarming van water en de riolering. En daar wordt niet alleen water in gebruikt maar ook energie, wat je CO2-uitstoot vergroot. Laten we hier wat dieper op ingaan. We weten dat vastgoed een impact heeft op de wereldwijde consumptie van water. Maar wat voor impact heeft de mondiale watertoestand op de vastgoedsector? 

De impact van waterschaarste en overstromingen

In het vorige hoofdstuk hebben we waterschaarste besproken – iets dat ook directe gevolgen heeft voor jouw panden en hun structurele integriteit. Een van de gevolgen van lange periodes van droogte en zakkende grondwaterpeilen is bodemverzakking, wat de funderingen van gebouwen potentieel kan beschadigen en kan leiden tot instabiliteit en scheuren in gevels. Na de laatste drie jaar aan droge lentes en zomers in Nederland was de schade aan funderingen al zichtbaar – vooral in panden gebouwd op palen. 

Het wordt verwacht dat deze effecten, ontstaan door klimaatverandering, funderingen negatief zullen blijven beïnvloeden tot 2050, ook buiten Nederland. In Frankrijk hebben bodemverzakkingen geleid tot stijgingen van meer dan 50% in onderhoudskosten voor panden en aansluitend tot stijgingen in verzekeringspremies.

Maar niet alleen droogte heeft impact op de sector. Op de lange termijn zullen stedelijke omgevingen ook te maken krijgen met overstromingen, wanneer weersextremen meer gangbaar worden. Voorzorgsmaatregelen treffen tegen piekbuien en toekomstige overstromingen is geen luxe maar noodzaak. En jouw panden kunnen een rol spelen in het beperken van beide problemen.

DOWNLOAD WHITE PAPER

Stijgende waterkosten

Wanneer een grondstof schaars is, wordt deze kostbaarder. Waterbedrijven zeggen dat ze meer in rekening moeten brengen omdat een stijgende vraag en de effecten van klimaatverandering van hen eisen dat ze investeren in productie en infrastructuur. In de Europese Unie gaat dit onder andere om investeringen die nodig zijn om te voldoen aan EU-regels voor watervoorziening, afvalwateropvang en -zuivering en hoogwaterbescherming.

De EU-strategie voor aanpassing aan de klimaatverandering, onderdeel van de Green Deal, verklaart dat het noodzakelijk is om ‘een prijs vast te stellen die de waarde van water juist weergeeft’ om waterbesparende technologieën en praktijken te promoten en aan te moedigen. Tegelijkertijd moet dit in balans zijn met het recht van mensen op water en sanitaire systemen. Maar ‘als de prijs van water kunstmatig laag gehouden wordt, zullen de kosten van het onderhouden van de infrastructuur gedekt moeten worden door belastingen of overboekingen of verder moeten worden uitgesteld’ wat zal ‘leiden tot substantiële effecten op de duurzaamheid van de watersector zoals uiteengezet door de Agenda voor 2030 van de UN SDG’s,’ aldus EurEau, de Europese federatie van nationale koepels van watervoorzieningen.

Of de directe prijs van water omhoog zal gaan of dat we op een andere manier moeten gaan betalen voor al de nodige investeringen, onderhoud en effecten van schaarste, het is hoe dan ook duidelijk dat de vastgoedsector zich moet voorbereiden op stijgende kosten. 

Financiële risico’s

Nu waterschaarste steeds meer mensen over de hele wereld raakt, zullen vastgoedbedrijven en -beleggers rekening moeten houden met meer financiële risico’s. In hun rapport over waterrisico’s uit juli 2020 is BlackRock ervan overtuigd dat waterstress en duurzaamheidsgerelateerde risico’s ‘niet genegeerd kunnen worden – en ze integreren in investeringsprocessen zou kunnen leiden tot meer veerkrachtige portfolio’s.’

We hebben het eerder al gehad over hogere onderhoudskosten, verzekeringspremies en de reguliere voorziening. Maar de sector moet ook de hogere kosten om waterefficiënt te worden niet vergeten die voortkomen uit het moeten voldoen aan strengere wet- en regelgeving. En als het gaat om waterbesparing kunnen waterprijzen stijgen en duurzaamheidseisen voor gebouwen strenger worden – zowel voor bestaande gebouwen als nieuwbouw. 

‘Gebouwen die inefficiënt omgaan met hulpbronnen lopen het risico dat ze economische waarde verliezen of stranded assets worden door steeds strengere regelgeving, druk van financiële toezichthouders om klimaatrisico’s te managen en openbaar te maken, veranderde consumentenvoorkeuren en eisen van aandeelhouders,’ volgens de International Finance Corporation. ‘Tegen niet-conforme gebouwen kunnen juridische stappen worden genomen of boetes geheven, waardoor ze duurder zijn om te beheren en verzekeren en moeilijker om te verhuren of te verkopen.’ Om te voorkomen dat gebouwen stranded assets worden is het verstandig om niet alleen te voldoen aan de huidige eisen, maar te anticiperen op veranderingen in de toekomst. Op die manier zijn je panden bestand tegen onverwachte gebeurtenissen en geleidelijke veranderingen en voorkom je ongewenste verrassingen.

“De regelgevende last neemt alleen maar toe, en wij zijn de veranderingen liever voor. Het stelt ons in staat om de timing te kiezen die in onze vastgoedcyclus het beste werkt”, zegt Bernardo Korenberg, Head of Sustainability & Innovation bij Bouwinvest Real Estate Investors B.V. “Verplicht worden om maatregelen te nemen is het laatste wat je wilt als investeerder – dat betekent dat de kosten omhoog gaan.” 

Bedrijven die opereren in gebieden met hoge waterstress hebben nu al te maken met de gevolgen, maar ‘veel markten waarin panden vandaag niet of nauwelijks blootgesteld zijn aan waterstress zullen waarschijnlijk binnen 10 jaar te maken krijgen met grote risico’s.’ Bovendien kunnen landen, staten en gemeenten te maken krijgen met kredietproblemen door de kosten die gepaard gaan met het versterken van hun waterinfrastructuur, wat mogelijk de lokale vastgoedmarkt, ontwikkelaars en beleggers kan beïnvloeden. 

Type gebouwen

De impact van waterschaarste is afhankelijk van het soort panden dat je bezit of beheert, evenals de mogelijkheden die je hebt om waterefficiënter te worden. In residentiële gebouwen hebben vastgoedeigenaren en -beheerders een relatief grote impact op waterefficiëntie omdat ze een significante invloed hebben op watersystemen en -installaties en een directe lijn hebben naar de (individuele) huurders. 

In kantoorgebouwen ligt dat wat anders. De meerderheid van het portfolio van NSI, een gespecialiseerde Nederlandse commerciële kantorenbelegger en beursgenoteerd vastgoedinvesteringsfonds, bestaat uit kantoorgebouwen. “In kantoren hangt het waterverbruik direct samen met het aantal gebruikers. Hoewel je niet echt invloed hebt op hoe vaak mensen een toilet doorspoelen, of hoeveel kopjes koffie ze drinken, kun je wel waterbesparende toiletten en kranen installeren en proberen om waterbewustzijn te promoten”, zegt Solleveld, Head of Technical Asset Management bij NSI. 

Voor hotels is water niet alleen onderdeel van de basisvoorzieningen, maar ook een luxe. Extra vaak in bad gaan of lange regendouches nemen maakt allemaal deel uit van het pakket waar gasten gebruik van maken. Omdat hotels hoofdzakelijk worden gerund door exploitanten, hebben vastgoedeigenaren vaak een minder directe impact op de interne duurzaamheid. “De momenten waarop je de meeste impact hebt is tijdens de ontwerp- en bouwfase van een hotel. Dat is het moment waarop je de efficiëntie van een gebouw met de exploitant kunt bespreken en duurzame keuzes kunt maken”, zegt Korenberg. Maar praten over duurzame interieurs en activiteiten is zeker belangrijk. “Wanneer je een duurzaam gebouw hebt en het management is niet duurzaam, dan vermindert de waarde van het pand”, zegt hij. “Dan ga je aan je doel voorbij.”

Waar vastgoedeigenaren van hotels de grootste en meest directe impact hebben op duurzaamheid, buiten de bouwfase, is aan de buitentkant van de gebouwen. “We hebben meer invloed op klimaatveranderingsmaatregelen zoals het kiezen voor groendaken en oplossingen voor de afvoer van regenwater om de druk op het riool te verminderen”, zegt Korenberg. 

Nu we de rol van water en de impact van waterschaarste op de sector op een rij hebben gezet, is het tijd om te kijken waar vastgoedbedrijven op kunnen focussen op de weg naar duurzaamheid.